איך להפוך את המשכנתא מנטל כלכלי למנוף לשיפור רמת החיים שלנו?

כיצד לנהל נכון את המשכנתא שלנו ולהפוך אותה מנטל כלכלי למנוף לשיפור מצבנו הכלכלי ומתי חשוב לקבל יעוץ?

כולנו זקוקים לקורת גג וכדי להשיג אותה, רובנו נזדקק להלוואת המשכנתא שתלווה אותנו למשך שנים רבות מחיינו. סביר להניח שגם אם נרצה מתישהו לשפר את תנאי הדיור שלנו – נזדקק שוב לחסדי המשכנתא.

אז נכון שללא המשכנתא- רבים מאתנו לא היו מסוגלים לרכוש לעצמם דירה. אבל האם ידעתם שהלוואת המשכנתא נוגסת כ- 30% מהכנסתן הפנויה של חלק גדול מהמשפחות בארץ? וזה אומר שמהכנסה של 15,000 ₪  אנו מפרישים  כ-4,500 ₪ מידי חודש כהחזר חודשי!!! ומה נשאר למחיה?

בנוסף האם ידעתם שבהרבה מקרים על הלוואה של 1,000,000 ₪ נחזיר לבנק כ-1,800,000 ₪? …

אין ספק שסעיף הוצאה זה, הנמצא בתקציב של כל משפחה,  מחייב התייחסות וטיפול מאוד רציניים.

טיפול נכון צריך להיעשות בכמה תחנות בחיי המשפחה. ברכישת דירה ראשונה או כשמשפרים דיור או במחזור וכמובן, אם וכאשר מחליטים בשעה טובה, לקנות דירה להשקעה.

הזמן הנכון לייעוץ- לקראת רכישת דירה ראשונה

הזמן הנכון ביותר לקבלת ייעוץ הוא לקראת קניית דירה ראשונה, כיוון שזוהי הזדמנות טובה להתחלה ברגל ימין. נבדוק את המקורות הכספיים הקיימים וגם את אלה הצפויים בעתיד ונחליט איזו דירה נכון לקנות בשלב ראשון.

כדי להסביר למה הכוונה אספר על זוג צעיר, ללא ילדים ועם הון עצמי של 500,000 ₪. הזוג רצה לקנות דירה בשווי של 1,600,000 ₪ לשם כך היו בני הזוג זקוקים להלוואה של 1,100,000 ₪. ההלוואה אושרה להם בשני בנקים. אבל לאחר בדיקה שערכנו עבור הזוג הזה, סוכם שלמרות שלזוג הון עצמי לא מבוטל, יהיה נכון יותר עבורם לקנות בשלב ראשון דירה זולה יותר ורק בשלב שני את “דירת החלומות”. אולי קצת פחות נוח ולא תואם את החלומות- אבל זו הייתה החלטה כלכלית נכונה שבעקבותיה חסך הזוג סכום של כ-700,000 ₪ , שנותרו בקופת המשפחה. בוודאי תסכימו שלסכום כזה אפשר למצוא הרבה שימושים חיוביים אחרים.  בנוסף הזוג יגיע ל”דירת החלומות” ויסיים לשלם את המשכנתא כבר לאחר 17 שנה במקום לאחר 30 שנה (!!!) בתוכנית המקורית שלהם.

כמובן שזה אינו פתרון מחייב ואופטימלי לכל זוג. התכנון האופטימלי משתנה כמובן לפי רמת ההכנסה הנוכחית ורמת ההכנסה הצפויה בשנים הבאות. כמו למשל אם שני בני הזוג ימשיכו לעבוד או שאחרי הלידה האישה תפסיק לעבוד וההכנסה המשפחתית תפגע, האם אחרי 120 שנות חיים של ההורים- בני הזוג עומדים לרשת סכום משמעותי שיאפשר להקטין את המשכנתא, האם צפוי מסלול התקדמות בעבודה של בני הזוג כך שהכנסתם תגדל וכו’. כל משפחה והפתרון הנכון עבורה.

משפרים דיור- האם לגרור את המשכתנא או לקחת הלוואה חדשה?

גם כאשר משפרים דיור ישנן מספר שאלות חשובות שצריך לתת להן תשובות בטרם מחליטים כיצד לממן את הרכישה. הבולטת בהן היא מה עושים עם המשכנתא הקיימת האם להמיר אותה להלוואה חדשה או שאולי לשמור ולגרור אותה אל הנכס החדש.

מחזור משכנתא

ישנם מספר מצבים בהם כדאי לשקול מחזור (החלפת ההלוואה הקיימת בהלוואה חדשה).

זה יהיה נכון לעשות אם לקחתם בעבר משכנתא שהריבית עליה הייתה גבוהה במסלולים ובפריסה לא נכונים. כדאי לפנות ליועץ משכנתאות פרטי שיבדוק אם ניתן לשפר את ההלוואה. אצל מרבית היועצים תוכלו לקבל את הבדיקה בחינם ורק אם תחליטו להמשיך בטיפול תשלמו.

חשוב לציין שאין מה להיבהל מקנסות, כיוון שאולי תופתעו, אבל דווקא קיומו של קנס, מעיד שכנראה המחזור כדאי.

מחזור כזה פותח בפניכם אפשרות להקטין את ההחזר החודשי ו/או לקצר את תקופת ההחזר ואפילו להזרים כסף לחשבונכם.

מחזור משכנתא עשוי להתאים גם לאנשים שמצבם הכלכלי החמיר מסיבות כאלה או אחרות. במקרים אלה נבדוק דרכים להקטנת ההחזר החודשי כדי למנוע גירעון בתקציב וצבירת חובות, שידרדרו יותר את מצבה הכלכלי של המשפחה

המחזור עשוי להתאים גם בנסיבות אופטימיות יותר, למשל לאנשים שהיקף ההכנסות החודשיות שלהם גדל. חשוב לדעת, שהגדלת ההחזר החודשי בכמה מאות שקלים בלבד יכול לקצר משמעותית את משך החזר המשכנתא ולחסוך עד מאות אלפי שקלים!!!

הלוואת המשכנתא כמנוף לצבירת נכסים

סיימתם כבר לשלם את הלוואת המשכנתא או עומדים לקראת סיום? מעוניינים לקנות נכס מניב להשקעה? יתכן שתוכלו לעשות זאת גם אם אין לכם כסף פנוי…שוב באמצעות נטילת הלוואה בבנק. החזר המשכנתא ימומן בחלקו או כולו מהשכרת הדירה שרכשתם. עסקה כזו כדאית במיוחד אם הדירה שרכשתם ממוקמת באזור שבו יש צפי לעלייה במחירי הדירות בשנים הקרובות.

מסתבר שטיפול ושימוש נכון בהלוואת המשכנתא יכולים לשנות לחלוטין את מצבן הכלכלי של משפחות רבות. ולהעביר משפחות ממצב של כריעה תחת נטל המשכנתא למצב של רווחה כלכלית ואפילו צבירת עושר.

אז המסקנה: כדאי לבצע בדיקה מקצועית האם ניתן לשפר את הלוואת המשכנתא וכיצד ניתן להשתמש בה כדי להתקדם בחיים.

——————————————
מאמר זה נכתב ע״י יורם אבישר.

יורם אבישר, הוא מרצה לכלכלה מזה 20 שנה באוניברסיטה הפתוחה, בבנקים ובחברות הביטוח. מתמחה בכלכלת המשפחה ובייעוץ משכנתאות. אם תרצו בכך אתם יכולים ״לחטט״ באתר של “אקונומי” להשאיר את פרטיכם האישיים ולקבל טיוטת תקציב לניהול